買賣簽約前，你一定要懂的五件事

——從麗美買房的故事，看懂合約裡的眉角——
點選了解詳細簽約流程

🏠 麗美的第一間房
麗美 35 歲，在竹北上班多年，終於存到第一桶金。某天，他在仲介帶看後興奮地簽下一份「斡旋書」，交了十萬元定金，心想：「有簽有保險！」
沒想到三天後，屋主反悔，說「價格談錯了」，錢也不退。
麗美慌了，才開始問朋友：「定金可以不退嗎？」
這樣的故事，幾乎每天都在發生。
今天，我想用一位地政士的角度，聊聊——買賣簽約前，你該知道的五件事。

一、不是簽名才算數：從「要約」開始就有法律效力

《民法》第153條：「契約，非經當事人互相表示意思一致，不得成立。」
這意思是說，只要你提出「我想買」，對方答「我願賣」，契約就可能成立，不一定要等到正式的「買賣契約書」才有效。
🟢 小提醒：
像「購屋意向書」或 「要約書」或「斡旋書」這類文件，如果內容明確、雙方簽章，也可能被法院認定為契約。別以為那只是「表達興趣」——在法律上，它可能已經是買賣成立的證據。

二、定金不是白給的錢，退不退要看是哪一種

《民法》第248條：「當事人之一方給付定金者，推定契約成立。」
《民法》第249條：定金的效力，包含履行、解除、返還或加倍返還的情況。
也就是說：

若交易順利，定金可以折抵價款。
若買方反悔，不得請求返還。
若賣方反悔，應加倍返還。
🟢 實務上常見陷阱：
有些人以為「違約金」和「定金」一樣，其實不然。
**違約金（民法§250）**是雙方額外約定的罰則，而「定金」是契約成立的證據與誠意金。
所以，簽約時一定要看清楚條款標題：「定金」或「違約金」，差一字，輸贏天差地遠。

三、價金與交屋時程：一定要白紙黑字寫清楚

《民法》第264條：「當事人互負債務者，應同時為之。」

理論上，付款與交屋應該同步。
但實務上，多半分期付款、分階段過戶。
如果沒有寫清楚「第二期價款何時付」、「何時辦理過戶」，將來發生爭議時，法院多半會依「同時履行」原則處理。

🟢 建議仔細了解合約書付款期程
這樣誰先誰後，一目了然。

四、屋況保證要寫進契約，口頭說的不算

《民法》第354條：「出賣人對於其出賣之物，負瑕疵擔保責任。」
《民法》第359條：「買受人得因瑕疵解除契約或請求減少價金。」

也就是說，如果屋主交付的房子有漏水、壁癌、違建等「非買方可察覺的瑕疵」，他仍須負責。

🟢 地政士小提醒：
一定要把屋況說明書列為契約附件。
逐項勾選「有／無漏水、有／無租約、有／無違建」。
若有口頭保證（例如「屋頂剛整修」、「管線全換新」），要寫進合約。

法律上，「沒寫＝沒說過」。

五、找地政士不是浪費，是保命

根據《地政士法》第16條，地政士的業務包含：
代理申請土地登記、測量、稅務、公證、提存、撰擬不動產契約及協議、契約之簽證等。

簡單說，地政士是買賣契約中的「守門人」。

我們會幫你查：

• 土地是否被查封、設定抵押、佔用、套繪情況

建物有無違建或他項權利
是否涉及共有、繼承問題
契約條款是否合法、有無風險
價金履約保證流程是否安全
🟢 另外，根據《不動產經紀業管理條例》第22條：

經紀業辦理買賣時，定金收據、說明書、買賣契約等文件，都須由經紀人簽章，並視為契約之一部分。

也就是說，經紀業雖然可以促成交易，但地政士才是法律與登記層面的專業保險員。

🎬 結語：讓合約成為你的安全帶

故事的最後，麗美找到地政士重新審閱合約，發現屋主其實早已設定抵押權，幸好合約還沒生效，成功退回定金。
她笑說：「早知道，一開始就該找專業的人看！」

買房不是買菜，
每一份契約都可能是仟萬的決定。
記住這五件事：
1️⃣ 契約從意思表示開始有效
2️⃣ 定金效力要看清楚
3️⃣ 付款交屋順序要明確
4️⃣ 屋況保證要白紙黑字
5️⃣ 地政士是你的法律安全帶

買房可以興奮，但別太衝動。
簽約之前，先讓專業的人幫你看一眼，
會省下很多睡不著的夜。

提醒：每件買賣個案可能有所不同，合約內容仍依實際個案為主。

📚 主要法條參考

《民法》第153條、§248～§250、§264、§354、§359
《地政士法》第16條
《不動產經紀業管理條例》第22條